Что делать, если нужно оформить договор купли-продажи жилого помещения:

Алгоритм действий гражданина при государственной регистрации прав на квартиру на основании договора купли-продажи жилого помещения:

1. Подача заявлений о государственной регистрации прав.

Заявления сторон договора о государственной регистрации заполняются в присутствии специалиста на приеме документов в любом офисе МКУ «МФЦ» или филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю.

Для подачи заявлений и иных документов, необходимых для государственной регистрации, стороны договора вправе уполномочить соответствующих лиц, путем подписания нотариально удостоверенных доверенностей.

2. Не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимости, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. В случае если заявителем не предоставлен кадастровый паспорт объекта недвижимости государственный регистратор вправе запросить сведения Государственного кадастра недвижимости в виде  кадастрового паспорта объекта самостоятельно.

В случае отсутствия сведений об объекте недвижимого имущества в государственном кадастре недвижимости, необходимо подать заявление о постановке на кадастровый учет объекта недвижимого имущества в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю.

3. Согласно требованиям пунктов 1,2 статьи 6 Закона о регистрации, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. При этом, государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о регистрации права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В этой связи, при обращении за государственной регистрацией перехода права, в случае если государственная регистрация права продавца в ЕГРП не проводилась, ему также необходимо будет подать заявление о подтверждении ранее возникшего права с предъявлением соответствующего правоустанавливающего документа.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о регистрации права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую  она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, чтопродавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Пунктом 1 статьи 24 Закона о регистрации также предусмотрено, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

За детей младше 14 лет (малолетних) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители, то есть родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28ГК РФ). Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26ГК РФ).

При этом законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Само такое отчуждение возможно в определенных случаях, например при перемене места жительства ребенка, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в иных исключительных случаях (п. 2 ст. 37ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ухудшаются ли условия его проживания и не уменьшается ли его собственность. Главный критерий - сделка не должна умалять имущественные права или ущемлять законные интересы несовершеннолетнего. При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки. На практике таковым может являться неприобретение в пользу ребенка иного жилья, которое должно быть не меньшим по размеру и не менее качественным, чем отчуждаемое.

4. При приеме документов, на государственную регистрацию, предъявляются документы, удостоверяющие личность заявителей (представителей) (в дело правоустанавливающих документов не сдаются).

В случае обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представителей заявителей необходимо личное предъявление следующих документов:

- в случае обращения законных представителей, в том числе родителей, усыновителей, опекунов и попечителей, предъявляются свидетельство о рождении либо усыновлении, акты органов опеки и попечительства о назначении опекунами или попечителями или договор об осуществлении опеки и попечительства, для детей от 14 до 18 лет, действующих с согласия родителей, предъявляется паспорт ребенка;

- в случае обращения представителей, действующих в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре, предъявляются соответствующие нотариальные и приравненные к ним доверенности или договоры.

5. Представление правоустанавливающих документов.

Договор купли-продажи может быть составлен в простой письменной форме либо по решению сторон может быть нотариально удостоверенлюбым нотариусом, осуществляющим деятельность в порядке, установленном действующим законодательством. При этом в данном случае нотариус может совершить нотариальное действие по подаче заявления о государственной регистрации права. Если договор купли-продажи подписывается по доверенности, то необходимо представление данной доверенности.

Акт приема-передачи недвижимого имущества, составленный и подписанный сторонами, предъявляется, в случае если стороны предусмотрели составление отдельного документа, подтверждающего передачу приобретаемого имущества.

При заключении договора купли-продажи в простой письменной форме,  количество подлинных экземпляров договора, представляемых на государственную регистрацию, определяется по количеству сторон, плюс один экземпляр, который  помещается в дело правоустанавливающих документов, хранящееся в архиве Управления.

Согласно пункту 1  статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом,согласно нормам статей 554, 555 Гражданского кодекса РФ, договор купли-продажи квартиры должен содержать данные, необходимые для однозначного установления квартиры (адрес и фактическую площадь), а также ее стоимость.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора купли-продажи квартиры является обязательное указание всех лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования этой квартирой после ее приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование квартирой, а также права членов семьи собственников жилого помещения, регламентированные нормами статьи 292 Гражданского кодекса РФ.

С образцами договоров купли-продажи простой письменной формы Вы можете ознакомиться на сайте Управления Росреестра по Ставропольскому краю по адресу:  stavreg.ru в разделе  «Деятельность» -  «Регистрация прав» - «Образцы договоров».

6. Иные документы, необходимые для государственной регистрации прав и представляемые лично заявителями:

- свидетельство о заключении брака, в случае приобретения имущества в общую совместную собственность супругов;

- согласие супруга, в случае отчуждения имущества, являющегося совместно нажитым имуществом супругов в период брака (согласие удостоверяется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном действующим законодательством).Не требуется согласие, если имущество получено продавцом в порядке наследования, дарения или приватизации;

- разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших возраста 14 лет или разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (указанные документы выдаются органами местного самоуправления);

- отказ совладельцев от преимущественного права покупки, в случае отчуждения доли в праве постороннему лицу (оформленный в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенный);

- письменное согласие родителей, если объект отчуждается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;

- иные документы, необходимые для государственной регистрации прав.

7. Документ об уплате государственной пошлины.

Согласно статье 11 Закона о регистрации за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Размеры уплаты государственной пошлины определены положениями пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации.

Также следует учитывать, что при государственной регистрации права общей долевой собственности, если право возникает с момента государственной регистрации, на объект недвижимого имущества, размер государственной пошлины пропорционален размеру доли в праве собственности. Таким образом, при государственной регистрации единоличного права собственности, на жилое помещение, государственная пошлина составляет  2000 рублей, а при обращении с заявлением о государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, если право возникает с момента государственной регистрации, государственная пошлина пропорциональна такой доле и уплачивается каждым физическим лицом в размере 2000 рублей, умноженных на размер доли в праве собственности.

Обращаем Ваше внимание, что заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, могут быть представлены на государственную регистрацию заявителями или их представителями  лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее также в настоящей статье - посредством почтового отправления).

 В случае представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, посредством почтового отправления:

- подлинность подписи заявителей на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке;

- подтверждение полномочий заявителей доверенностью, составленной в простой письменной форме, не допускается, если заявителем является уполномоченное на то правообладателем, стороной или сторонами договора лицо;

- к заявлению дополнительно прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), и копия документа, удостоверяющего личность физического лица - представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица).

       Согласно пункту 5 статьи 18 Закона о регистрации, свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные подлежащие выдаче документы направляются заявителю или иному указанному в настоящем пункте лицу посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении при наличии соответствующего указания в заявлении о государственной регистрации прав.

       Так же, в соответствии с абзацем 3 пункта 1.1 статьи 16 Закона о регистрации, заявление о государственной регистрации прав, в том числе о выдаче повторного свидетельства и иные необходимые для государственной регистрации прав документы могут быть представлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в форме электронных документов, электронных образов документов, заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя, если иное не установлено федеральным законом, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

При этом такое заявление в форме электронного документа представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, путем заполнения формы такого заявления, размещенной на едином портале государственных и муниципальных услуг или официальном сайте органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в сети "Интернет", и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя, если иное не установлено федеральным законом, а также сторон договора или уполномоченных ими на то лицами в порядке, установленном федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации, после приема документов, представленных для государственной регистрации прав, проводится правовая экспертиза документов, по результатам которой принимается  решение по существу поданного заявления.

Также согласно норме пункта 2 статьи 30 Закона о регистрации сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.